Ambitna propozycja Trumpa, aby zakazać instytucjom zakupu domów jednorodzinnych – czy naprawdę może to coś zmienić?

Trump proponuje zakaz zakupu domów przez duże korporacje

W środę rano prezydent Trump wyraził jasne i stanowcze stanowisko na Truth Social: zamierza uniemożliwić dużym inwestorom instytucjonalnym nabywanie kolejnych domów jednorodzinnych i wezwie Kongres do sformalizowania tego ograniczenia. „Domy są dla ludzi, nie dla korporacji” — zadeklarował.

To ogłoszenie szybko odbiło się szerokim echem w sektorze finansowym, powodując spadki akcji czołowych firm wynajmujących domy jednorodzinne oraz wzbudzając na nowo ogólnokrajową debatę na temat tego, kto powinien być właścicielem amerykańskich domów. W ciągu kilku godzin działacze na rzecz mieszkań i ekonomiści zaczęli rozważać, czy ten ruch rzeczywiście przyniesie korzyść osobom, które mają trudności z zakupem własnego domu.

Zrozumienie kryzysu dostępności mieszkań

Propozycja Trumpa pojawia się w obliczu poważnego kryzysu dostępności mieszkań w Stanach Zjednoczonych. Od 2019 roku ceny domów gwałtownie wzrosły, a mediana ceny domu jednorodzinnego wynosi obecnie około 410 000 dolarów — czyli około pięciokrotność mediany dochodów gospodarstw domowych. Jeszcze pięć lat temu ten wskaźnik był bliższy trzem, co od dawna uznaje się za standard dostępności.

Statystyki są przytłaczające dla potencjalnych nabywców. Typowa miesięczna rata kredytu hipotecznego za dom w cenie mediany osiągnęła 2 570 dolarów, co oznacza, że gospodarstwo domowe musi mieć roczny dochód co najmniej 126 700 dolarów, aby zakwalifikować się do konwencjonalnego kredytu. Spośród 46 milionów najemców w USA tylko 6 milionów spełnia ten wymóg. W rzeczywistości 57% amerykańskich gospodarstw domowych — około 76,4 miliona rodzin — nie stać na zakup domu za 300 000 dolarów.

Dla młodszych pokoleń marzenie o posiadaniu własnego domu oddala się coraz bardziej. Narodowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami informuje, że mediana wieku osób kupujących dom po raz pierwszy wzrosła do 40 lat, choć inne źródła sugerują, że jest to bliżej 32 lub 33 lat. Niezależnie od dokładnych danych, wielu przedstawicieli pokolenia millenialsów i Gen Z utknęło w wynajmie, obserwując, jak ceny z roku na rok wymykają się poza ich zasięg.

Kto to są inwestorzy instytucjonalni?

Kiedy Trump mówi o „dużych inwestorach instytucjonalnych”, ma na myśli podmioty takie jak fundusze private equity, fundusze inwestycyjne nieruchomości (REIT) oraz duże korporacje, które w ostatniej dekadzie zgromadziły znaczące portfele nieruchomości mieszkalnych. Przykładowo, Blackstone zarządza aktywami przekraczającymi 1 bilion dolarów i jest właścicielem tysięcy domów jednorodzinnych na wynajem w całym kraju.

Trend ten nabrał tempa po kryzysie finansowym w 2008 roku, gdy masowe przejęcia domów przez banki pozwoliły inwestorom dysponującym dużym kapitałem na zakup nieruchomości po okazyjnych cenach na masową skalę. Do 2015 roku inwestorzy instytucjonalni byli właścicielami nawet 300 000 domów jednorodzinnych — rynku, który praktycznie nie istniał w 2011 roku.

Chociaż inwestorzy ci posiadają jedynie około 1% wszystkich domów jednorodzinnych w skali kraju, ich wpływ jest znacznie większy w niektórych miastach. Na przykład w Atlancie szacuje się, że posiadają od 4% do 30% domów jednorodzinnych na wynajem, w zależności od przyjętej definicji i danych. W Jacksonville na Florydzie i Charlotte w Karolinie Północnej również odnotowano znaczący udział własności instytucjonalnej.

Reakcje rynkowe i implikacje gospodarcze

Ogłoszenie prezydenta miało natychmiastowy wpływ na rynek akcji. Invitation Homes, największa firma wynajmująca domy jednorodzinne w USA, odnotowała spadek wartości akcji o 7%. Akcje Blackstone spadły o ponad 4%, a Apollo Global Management Inc. (NYSE: APO) również doświadczyły podobnych spadków. Firmy te zainwestowały miliardy w nieruchomości mieszkalne, a proponowany zakaz zagraża ich modelom biznesowym.

Zgodnie z danymi Government Accountability Office, obszary o wysokim udziale inwestycji instytucjonalnych często doświadczają wzrostu zarówno czynszów, jak i cen domów. Inwestorzy ci koncentrują się na dzielnicach o niskich i średnich dochodach, gdzie zwroty z wynajmu są wyższe.

Jednak niektórzy ekonomiści kwestionują, czy ograniczenie udziału inwestorów instytucjonalnych faktycznie poprawi dostępność mieszkań. Twierdzą oni, że prawdziwym problemem jest niedobór dostępnych domów — w Stanach Zjednoczonych brakuje kilku milionów jednostek mieszkalnych — a wycofanie kapitału instytucjonalnego może w rzeczywistości zmniejszyć inwestycje w mieszkania.

Co dalej?

Trump zapowiedział, że podzieli się większą ilością szczegółów dotyczących swojego planu podczas nadchodzącego wystąpienia na Światowym Forum Ekonomicznym w Davos, w Szwajcarii. Tymczasem senator Bernie Moreno z Ohio już ogłosił plany wprowadzenia ustawy mającej na celu formalizację zakazu.

Pozostaje wiele niewyjaśnionych kwestii. Czy zakaz obejmie domy już będące własnością inwestorów instytucjonalnych, czy tylko przyszłe zakupy? Jak zostaną zdefiniowani „duzi inwestorzy instytucjonalni”? Czy mniejsze firmy inwestycyjne będą zwolnione z zakazu? Te zagadnienia będą musiały zostać rozstrzygnięte w trakcie prac legislacyjnych w Kongresie.

Ostatecznie to ustawodawcy zdecydują o losach tej inicjatywy. Choć problem dostępności mieszkań budzi emocje ponad podziałami politycznymi, szczegóły ewentualnego zakazu najprawdopodobniej będą przedmiotem gorącej debaty i intensywnego lobbingu ze strony branży nieruchomości.

Czy ta polityka zrobi różnicę?

Kluczowe pytanie brzmi, czy uniemożliwienie inwestorom instytucjonalnym zakupu domów jednorodzinnych rzeczywiście pomoże zwykłym Amerykanom stać się właścicielami. Odpowiedź wcale nie jest prosta.

Z jednej strony, wyeliminowanie z rynku korporacji dysponujących dużym kapitałem mogłoby złagodzić konkurencję i potencjalnie spowolnić wzrost cen w obszarach, gdzie są one aktywne. Indywidualni nabywcy nie musieliby już konkurować z ofertami gotówkowymi ze strony dużych firm.

Z drugiej strony, inwestorzy instytucjonalni stanowią jedynie niewielki odsetek wszystkich zakupów domów. Kryzys dostępności wynika z głębszych problemów: buduje się zbyt mało nowych domów, przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego ograniczają gęstość zabudowy, koszty budowy rosną z powodu ceł, a wielu obecnych właścicieli nie chce sprzedawać, ponieważ mają zabezpieczone niskie stopy procentowe kredytów hipotecznych.

Niektórzy eksperci ostrzegają, że zakaz inwestycji instytucjonalnych może zmniejszyć dostępny kapitał na budowę i utrzymanie mieszkań. Inwestorzy ci zapewniają także opcje najmu na rynkach, gdzie zakup domu jest poza zasięgiem, i często remontują nieruchomości, które inaczej mogłyby popaść w ruinę.

Krajobraz polityczny

Propozycja Trumpa pojawia się w momencie, gdy Republikanie przygotowują się do wyborów środka kadencji, a dostępność mieszkań pozostaje jednym z głównych zmartwień wyborców. Pomimo pewnej ulgi związanej z inflacją, wielu Amerykanów wciąż odczuwa presję wysokich kosztów mieszkań, żywności i innych podstawowych potrzeb. Ostatnie badania pokazują, że 70% Amerykanów uważa, iż koszty życia w ich okolicy są nieosiągalne dla przeciętnej rodziny.

Ta polityka daje Republikanom populistyczny argument: domy rodzinne nie powinny być kontrolowane przez korporacje. To przekaz, który trafia do wyborców z różnych stron sceny politycznej i przyciąga znaczną uwagę mediów, niezależnie od jego praktycznego wpływu.

Demokraci również wprowadzili środki mające na celu ograniczenie własności mieszkań przez korporacje, co sugeruje możliwość ponadpartyjnego poparcia — choć szczegóły każdej ustawy będą kluczowe.

Przyszłość własności domów w Ameryce

Obietnica Trumpa dotycząca zablokowania dużym inwestorom instytucjonalnym możliwości zakupu domów jednorodzinnych to odważna próba zmierzenia się z kryzysem dostępności mieszkań w kraju. Już teraz ogłoszenie to wstrząsnęło rynkami finansowymi i wywołało debatę wśród ekspertów na temat tego, czy rzeczywiście pomoże rodzinom osiągnąć własność domu.

Chociaż ograniczenie konkurencji ze strony korporacji wydaje się atrakcyjne, podstawowe wyzwania na rynku mieszkaniowym są bardziej złożone. Stany Zjednoczone borykają się z poważnym niedoborem mieszkań, restrykcyjnymi regulacjami utrudniającymi nową zabudowę oraz presją ekonomiczną, która sprawia, że własność domu jest poza zasięgiem milionów ludzi.

Czy ta propozycja stanie się prawem — i czy rzeczywiście pomoże amerykańskim rodzinom kupić domy — pozostaje do zobaczenia. Pewne jest natomiast, że kwestia dostępności mieszkań pozostanie centralnym tematem w dyskusjach gospodarczych i politycznych aż do 2026 roku i później. Jak zauważył prezydent Trump, posiadanie domu od dawna symbolizuje American Dream, ale dla wielu to marzenie staje się coraz bardziej nieosiągalne.

W nadchodzących tygodniach pojawi się więcej informacji na temat tego, jak taki zakaz mógłby zostać wdrożony. Na razie miliony Amerykanów marzących o własnym domu uważnie obserwują sytuację, czekając, czy ustawodawcy będą w stanie wprowadzić realne rozwiązania, które sprawią, że własność domu znów stanie się osiągalna.